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【转】房地产原理——农民真是有钱,不然为毛长三角楼市能一枝独秀呢

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生意经 发表于 2020-8-19 09:09:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
生意经
2020-8-19 09:09:40 107 0 看全部
最近又在中部某三四线城市看盘,看得心拔凉拔凉的,但突然又有了点感悟拿上来说说。



题目虽然是噱头,但是讲真,不觉得奇怪吗?为毛全国大部分地区三四线乃至二线纷纷哀鸿遍野,就长三角一枝独秀?
标准的解答是,老百姓有钱,但讲真,这句话太虚了,内地城市的居民们不有钱吗?
举个栗子,
浙江台州GDP5134亿元,常住人口615万,湖北襄阳GDP4813亿元,常住人口590万,GDP和人口指标非常一致。
浙江台州城镇常住居民人均可支配收入60351元,农村常住居民人均可支配收入30221元,湖北襄阳城镇常住居民人均可支配收入37297元,农村常住居民人均可支配收入18933元,都差了1.5倍多。
浙江台州市区的房价顶部是2-3万元/平,中位数是1.5万元/平,湖北襄阳市区的房价顶部是1.2-1.5万元/平,中位数是0.8万元/平。
台州的2020年上半年前十(摘自透明售房网):
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襄阳的2020年上半年前十(摘自中原报告):

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可以发现,台州的房地产市场又贵又好,襄阳便宜但也没那么好。


我的结论来了:
1、房地产的核心,就是农业人口的城市化、城市原住民的改善与疏散,对高等级城市来说,最多再加一个全国人口的再分配。

2、中国近年来房地产高速发展的基础,就是农业人口的城市化,是支撑每年成交量屡创新高的基础,就算城市居民的置换也需要将自己的旧房抛售给可能的农业人口。
3、农业人口毕竟是城市化的中坚力量,购买力决定了房价的中位数,而城市人口的改善能力决定了房价的天花板。
4、浙江台州为什么牛,因为农村常住居民人均可支配收入30221元,甚至可以和湖北襄阳城镇常住居民人均可支配收入37297元相比较,所以,台州的中位数房价可以和襄阳的房价天花板相媲美,是有理论基础的。
5、连作为城市化主要动能的农民收入都那么高,房地产能不好吗?
6、换一个视角,那么多年房地产高速发展,能买得起房的农民也早就买房了、甚至转化成了城镇居民,剩下的实打实的被可支配收入所反映,如果农民的可支配收入并不高的时候,他们优先要满足其他生活生产需求,对于房产的接盘能力是非常弱的,这也是很多城市刚需房价反而一路走低的原因。



所以,农民有钱,市场就一定好,来吧,拥抱有钱的农村们吧~~



网上找了一张江浙农村居民人均可支配收入的图,大家可以瞅瞅,比如嘉兴的农村可支配收入甚至超过了襄阳的城镇常住居民人均。
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文毕

我觉得写得有点爽,发现了一个有意思的规律

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