房地产市场——一个有意思的房价趋势判断指标

　　这篇是短文，讲一个很有意思的房价趋势判断指标——二手房的成交量。

　　做过研究的人会有体会，预测房价最是困难，其中扰动的因素实在太多，政策、经济、喜好甚至节气，都能对房价产生非常大的干扰。

　　当然，本文说的房价，是指新房价格。

　　但是很有意思的是，在当前分销们越来越强势的大背景下，有一个指标越来越跑在新房的变化趋势之前。

　　就是二手房的成交量。

　　在很久以前房地产野蛮生长的状态下，客户量非常充足，一手期房客户和二手现房客户几乎是两个群体，互相需求不同，井水不犯河水。所以一手的代理和二手的中介，也相安无事。

　　但是目前多数城市的状态是新房供应量非常大，而客户群体在不断收缩，新房的供应已经远大于新房的需求，这个时候开发商能做的就是两件事，第一件就是尽可能通过差异化竞争或者直接降价来洗掉一手新房客户，抢别人的蛋糕，第二件就是通过企业级别的努力，打破客户群体的固有边界，将二手客户转化为一手客户，不断抽水，这个活就是各路分销来干的，从无到有激发需求。

　　有点可怕的是，随着客户总量（一手房客户+二手房客户）越来越少，二手房客户被不断洗如一手房，最后的表现就是二手冰封，有价无市。

　　二手冰封之后，就是新房冰封。

　　这就是我觉得也可以琢磨的逻辑。

　　一个城市，如果二手房市场非常好，那新房一定不会差。

　　一个城市，如果二手房市场开始往下掉，那一定要注意，开始警报响起。

　　一个城市，如果二手房市场已然冰封，那就要谨慎进入。

　　你想想，在贝壳们那么努力洗客的情况下，还有那么多漏网之鱼进入二手市场。那这个市场就有三种可能：①供应量少新房一房难求，②因各种原因客户基数太大，③该城市地产发展周期相对靠前。

　　无论是哪种都可以进入。