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学区房的大雷,要暴了!

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丁小辫 发表于 2021-3-21 17:51:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
丁小辫
2021-3-21 17:51:13 28 0 看全部


  作者:葫芦娃来源:大碗楼市(ID:Superbowl77)

  两天前,上海发布了中考细则。

  可能是上海有史以来最大规模的学制改革,终于落下靴子。

  上海发布中考细则后,北京教委学习上海中考制度改革……

  学区房,正行走在精准爆破的路上!

  1

  横行全国的学区房,在上海栽了个大跟头。

  下面这张图,是上海新版中考细则——
  好了,我知道诸位大概也没耐心看。

  该录取细则,着实过于烧脑。

  看完中考细则的我,宛如参加了一场中考。

  接下来,我只说重点。

  简单来说,上海的重点高中录取,将按照一个原则:

  全上海最好的高中要拿出大部分招生名额,面向全市,统一公平分配。

  所谓“统一公平分配”,就是——

  上海每个重点高中,都要拿出一半以上的招生规模,按照各区的中考人数比例,分配到各区。

  各区拿到名额后,再按照每个初中的中考人数比例,分配到每个初中。

  确保每个区和每个学校,都拥有足够的重点高中名额!

  确保中考人数越多的区,重点高中名额越多!

  确保中考人数越多的校,重点高中名额越多!

  以前不是这么玩的啊,以前玩的就是不公平,玩的就是掐尖。

  曾经上海的58所重点高中,上来先自主招生招个40%,狠狠掐一波尖;再全市统考招个30%,继续狠狠掐一波;剩下的汤汤水水,最后分配各区。

  按照过去的掐尖流程——

  重点高中的招生名额,基本就被顶级初中给瓜分了。

  想进入好高中,就得干顶级学区。

  干了好学区,才会遇到好老师,才会遇到好同学,才有更大概率进入更好的高中。

  现在,再这么大规模掐尖,就不再允许了。

  一半以上的重点名额,被均匀分散在各区、各校。

  按照现在的招生流程——

  每个区和每个学校,都拥有了考上“重点高中”机会。

  注意!

  上海这次的中考改革,是不锁区的。

  北京、南京,也玩过这种“重点高中指标到区、重点高中指标到校”。

  但是,北京是锁区的。

  比如,丰台的学生哪怕把分数线顶破,也不能凭考试进入北京教育资源最好的东西城、海淀。

  比如,北京西城四中也曾跨区招收丰台学生,但一年只给4个名额。

  而上海,不锁区。

  直接拿出一半以上的名校指标,直接按人数分配各区各校。

  各区各校,按照成绩排名,统一分配。

  理论上,不管是顶级初中,还是菜中烂校,只要考进前3名,就都有机会。

  你是浦东重点建平初中的前3名,我是奉贤乡镇菜中的前3名,我们都拥有同等的入学权利。

  类似于高考,西藏前100,与江苏、山东的前100,虽然高考分数天差地别,但都能进入重点大学。

  虽然你住着浦东20万/㎡的学区房,我住在奉贤的乡下。

  但中考改制的这一刻,我们都拥有了美好的前程。

  看明白了吧——

  学区房的含金量,被稀释了!

  拼爹的权重降低了,鸡娃的权重增加了!

  平日里互啄的菜鸡们,也突然拥有了翻身硬起的机会!

  2

  教育与房子正在脱钩!

  上海为什么会选择在这个节点出台中考改革的细则?

  北京为什么会在上海出台政策的第一时间组织学习?

  请看下面这张图——
  有些事不好细说,请诸位各自体会!

  我真正想跟大家说的关键是:

  目前,所有的政策方向全部利空学区房!

  目前,所有的政策方向全部利空学区房!

  目前,所有的政策方向全部利空学区房!

  我们去观察这两年的教育体制改革——

  幼升小/小升初严格多校划片、取消点招、公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配……

  有没有发现一个很重要的问题?

  所有的教育体制改革,都在增加不确定性!

  过往数十年,中国教育体制的问题在于太过确定——

  想考好大学,就要进好高中;想要进好高中,就要进好初中和好小学;想要进好初中和好学校,就要玩学区房……

  想要玩学区房,就要玩家底、玩爹!

  爹硬,家底硬,学区就硬;学区硬,高中就硬;高中硬,大学就大概率硬。

  玩家底和玩爹,是具有地域属性的——

  牛批的家底集中在一起,牛批的爹们集中在一起。

  学区和学区房,实际上成为了“千万家底的爹味俱乐部”。

  而教育,恰恰是阶层跨越的第一层阶梯。

  一群千万家底的爹们聚集在一起,看似垄断的是教育资源,实际垄断的是阶层跨越的第一层阶梯。

  爹集中了,资源就垄断了,铁幕就降落了。

  这特么显然是与我们的核心价值观相背离的!

  别忘了,咱们是一个把“共同富裕”直接写入十四五规划,甚至是奋斗目标的国家。

  当底层的第一上升通道都被垄断了,还怎么实现共同富裕?

  而现在的教育体制改革,终极目标就是把“爹们”击散。

  怎么击散?

  无非是制造更大的不确定性!

  比如多校划片,看似买了学区房,但可能划不进同一个学区;

  比如公民同招,虽然有钱有资源,但也可能上不了民办;

  比如中考改革,虽然上了好学区,但也可能和普通学区和普通爹的孩子分在一起……

  以不确定性,让房子和教育脱钩!

  以不确定性,让资产和教育脱钩!

  以不确定性,让爹们和上升通道脱钩!

  这就是未来的大趋势!

  大趋势之下,学区房一定是逐步利空!

  3

  在教育体制改革的大趋势下,学区房将何去何从?

  首先,顶级学区房可能会降温!

  学区房这玩意儿,价值共识在于确定性。

  为什么,我们愿意为顶级学区支付更高溢价?

  原因很简单——

  买了顶级学区,大概率能上顶级学校;上完顶级学校,大概率还能以更高的价格出手。

  既能确定性上学,还有确定性收益。

  但是,现在确定性被逐步打破——

  买了顶级学区,一个多校划片,可能上不了;

  不仅上不了,还可能一场改制,学区没了,房砸手里;

  即便不买顶级学区,也可能被划入顶级初中;

  即便不上顶级初中,也可能进入顶级高中。

  确定性被打破了,家长选择更多了!

  学区房的价值共识和大涨预期,被逐步击散了。

  其次,只有学区价值的老破小,价值会大打折扣!

  在学区房不确定性累积增加的大趋势下——

  受冲击最大的,一定是只有学区价值的老破小。

  绝大多数的学区老破小都具备以下特征:

  破、烂、脏、空间逼仄,居住舒适度几乎为零,居住体验感几乎为负。

  没有任何居住价值,唯一的价值就是学区。

  别人老破小,卖1万/㎡;你带学区的老破小,卖4万/㎡。决定3万价差的唯一,在于你有学区。

  现在你告诉我,它唯一的价值——学区,不太确定了?

  你这是扯了个大Dan啊。

  这基本就相当于——

  鱼香肉丝里,没了肉;番茄鸡蛋里,没了蛋;黄焖鸡里,没了鸡……

  丧失学区价值的老破小,就好像臭豆腐里,没了豆腐,只剩下个臭!

  最后,对于学区房还能不能买的建议,如果自己短期就要用,可以买!

  教育体制改革,是一个中长期的趋势。

  但是在短期内,学区房所涉及的利益太多,不会出现颠覆性的变革。

  如果短期内,自己要用,可以买,但用完就卖。

  如果纯粹是长线投资,建议可以放弃。

  长线投资,追逐的是确定性。

  对于住宅来说,确定性意味着对于基本面、产业、商业、地铁、学区、供需和价格等多维度的考量。

  学区只是考量因素之一,并不是核心。

  4

  最后,我还有三句话送给大家:

  教育公平化和教育均衡化,一定是时代的大趋势。

  教育公平和教育均衡的底层逻辑是,大人物不想看到铁幕降落,给普通人释放出一个关键信息点——阶层跨越的大门没有关闭,我们仍然处在差不多的环境中,都有向上通道。

  站在长线大趋势上看,学区房一定不是长线价值的最优标的。

  万般皆下,唯有鸡娃!



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