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一个商业地产项目,如何才能成功激活

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生意经 发表于 2019-10-25 01:13:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
生意经
2019-10-25 01:13:23 149 0 看全部
一个商业地产项目,如何才能成功激活  最近十年我国的商业地产行业发展非常迅猛,但以此同时却也有越来越多的商业地产难以存活,要么留下大片的鬼城空城,要么就是入住率寥寥无几、商业大面积的空置,要么就是经营一段时间后逐步没落,最后关门大吉。
  调查显示,在所有失败的商业地产项目中,有80%以上项目问题出在操盘上,而并非因为资金原因。那么,商业地产到底应该怎么去做?它有哪些关键点,又如何在运作时才能胜券在握?今天就来浅显谈一谈这个问题。

认识商业地产,从"三个环境"开始
  一个商业地产项目的全程操作,会受到三个环境的影响。第一个是大环境,也就是宏观环境,指的是商业地产项目会受到国家与地方政策法规、经济形势、行业形势等宏观环境影响;第二个环境叫做"产业环境",或者叫做"中观环境",指的是项目受到地理环境、竞争环境、产业结构、目标市场的左右;第三个环境是企业的"内部环境",也称为"微观环境",指的是项目受到企业自身诸多因素的制约,比如工程、资金、人才、信息、管理、品牌、信誉、计划等方方面面。
  一个大型商业地产项目最终能否取得成功,这三个环境都非常重要。而对于这三个环境的把控,最终会体现在操盘者对整个项目的思维和行动上,一个成功的商业地产项目,不仅需要好创意、好策划,更要求开发商具有对该项目的超强理解力、执行力和管控能力。

商业地产的"二个属性"
  我们知道商业地产与住宅地产最大的区别就在于,商业地产具有两种属性,也就是它的房地产属性和它的商业属性。对于开发住宅房地产来说,当一个楼盘卖完一个项目就宣告结束了,而对于商业地产来说,当一个楼盘售完(或者租完),整个项目才算刚刚开始。它要考虑的怎么规划业态,以及后期如何经营管理,保持长盛不衰的问题,因此,如果一个开发商以住宅房地产的手法来做商业地产,必然要遭受挫折,甚至导致项目最后作烂作死。
  事实上,商业地产项目最关键的还是他的第2属性,也就是商业属性,即一个商业项目开发、销售、招商完了以后,如何面对经营、管理、服务的问题。由于商业地产在国内兴起的时间尚短,商业目标、定位不明确,是存在的典型问题。多年来,有相当一部分开发商把两个概念混淆了,他们往往把商业地产当作住宅地产来开发,目的就是为了把开发的商业楼盘最终卖出去,而至于后面的经营情况如何,却没有花太大的功夫精力去考虑,这样做的结果,就是把目标市场的客户当"韭菜"来割,很容易把自己的牌子搞砸了。

把握商业地产的"一个核心"
  做商业地产,首先一定要把握一个核心问题,这个核心就是"客流量",作为开发商或项目操盘手,从有"商业地产"这个概念开始,"客流量"就再也不能离开自己的脑袋,否则就有失败的危险,这绝非耸人听闻,要知道商业没有人流量的支撑,哪怕一间店面都不能养活,更何况是一个大型商业项目。
  从规划拿地、设计开发、业态布局、销售招商到经营、管理、服务的全过程,每一个环节都要重点考虑如何制作"客流量",而不是去考虑这个项目如何好卖,这是两个完全不同的概念。而现在恰恰存在的问题是,大部分开发商把"如何卖"当成了重点。
  如果商业地产项目的每一个环节都能够把"客流量"的制造做到最好,即使是一个不好的项目,最终也能够整合出来一份好成绩;如果没有把"客流量"在各个环节整合好,就算是一个很好的商业项目胚子,开发到最后也会把一手好牌打烂。

商业地产项目为何失败?
  在实际的操作过程中,我们看到太多的例子,因为没有很好的把握好这些尺度,最终导致整个项目的失败。比如说,笔者之前曾分析过的上海山寨"五角大楼",就是一个没有把"客流量"的资源在各个环节整合好的典型。
  一个如此大面积的商业项目,位于浦东惠南镇地处偏僻、交通不便的地方,客流量从哪里来?如何去解决这个问题?这是一开始就绕不开的话题,怎么从规划选址开始,到业态规划、销售招商,经营管理全过程去做全程规划和评估,如果没有引流的可能,那为什么要建在那里呢,又为什么要建如此之大规模?明显"拍脑袋"的成分居多。

来源:网络转载 :http://www.ccaj.net/2019/6_1005/25083.html
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